Stambyte är generellt den dyraste och största renoveringen som sker inom en bostadsrätt. En stor kostnad som därmed kan skapa oro hos de boende kring eventuellt höjd månadskostnad. Hur sker finansiering och hur påverkar det de boende?
Beslut tas av styrelsen – oftast via årsmöte
Det är styrelsen i en bostadsrätt som tar beslutet om stambyte ska ske eller inte. Detta generellt efter undersökningar och inspektion av oberoende konsultföretag. Eftersom det är så stor investering är det vanligt att frågan lyfts upp på ett årsmöte varpå föreningens medlemmar kan yttra sig i frågan. Däremot är stamrust knappast något som alltid kan ”skjutas på framtiden”. Är stammarna i så dåligt skick att rust måste ske behöver detta genomföras för att inte större vattenskador ska uppstå.
300 000 kr per bostadsrätt vid stambyte
Hur mycket stambyte kostar per bostadsrätt beror på flera faktorer. Exempelvis:
- Hur många toaletter varje bostadsrätt har
- Hur många bostadsrätter det är totalt
- Hur badrummen ska återställas
Men ett riktmärke är 300 000 kr per lägenhet.
Finansiering oftast via lån
Om det är 30 lägenheter inom en bostadsrättsförening, och varje lägenhet kostar 300 000 kr, innebär det att föreningen behöver lägga ut ca 9 miljoner på renoveringen. Det är ytterst få föreningar som har så stort kapital sparat vilket innebär att lån är lösningen. Genom att belåna bostäderna kan förmånliga bolån skapas till föreningen och renoveringen betalas. Men det innebär därmed högre belåningsgrad och högre räntekostnad.
Lägre ränta om…
Det finns tillfällen då banken erbjuder lägre ränta efter ett stambyte. Detta om banken anser att det är lättare att få lokalerna uthyrda efter att renoveringen har genomförts. Det blir alltså mer attraktivt vilket höjer dess värde – och kan pressa räntan. Men det är vanligare på fastigheter där lokaler hyrs ut för förvaring eller kontor än vid renovering av en bostadsrätt.
Hur mycket påverkar lånet föreningen?
Självklart kan det låta mycket om en förening på 30 lägenheter behöver låna 9 miljoner för ett stambyte. Men med tanke på att bolån brukar läggas upp på mycket lång tid behöver inte månadskostnaden påverkas nämnvärt.
Med 1 % i ränta betalas 90 000 kr per år. Detta utslaget på 30 lägenheter innebär en räntekostnad på 3000 kr på ett år. Detta utslaget på 12 månader innebär en förhöjd månadskostnad på 250 kr. Utöver räntan kan föreningen även betala amortering på lånet. Men ska 9 miljoner återbetalas på 50 år innebär det 15000 per månad = 500 kr per lägenhet.